多地土拍恢复“价高者得” 什么信号？

近期，济南、合肥、成都等多地土拍取消地价上限限制，恢复“价高者得”竞价方式。

业内人士认为，在房地产供求关系发生重大变化的情况下，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进。地价限制取消也有助于房价限价的减少，对于房企拿地积极性增加、拿地盈利空间增大等都有积极的作用。

多地取消地价上限限制

近期，济南、合肥、成都等多地取消地价上限限制，恢复“价高者得”竞价方式。

证券时报记者了解到，10月9日，济南市自然资源和规划局对即将竞拍的济自然规划告字（2023）9-1号、济自然规划告字（2023）10-1号两批土地的竞买规则做出调整，新公布的挂牌文件显示，土地最高限价取消，出让方式从原来的“限地价、竞建筑品质、现场摇号”调整为“按照价高者得原则确定竞得人”。

另外，证券时报记者从合肥土地市场网了解到，最新一期土地出让公告中显示，本次公告地块采取拍卖方式，即：竞买人以举牌方式应价，报价最高者且高于保留底价的，为竞得人。

9月26日，成都发布《关于进一步优化政策措施促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提出，优化土地供应方式，中心城区商品住宅用地实施“竞地价”拍卖，新出让土地所建商品住房由企业根据市场情况自主定价。

镜鉴咨询创始人张宏伟指出，此前合肥土地市场一些优质地块的出让规则是达到地价上限后竞品质后再摇号，摇号的结果是大部分地块被合肥本土企业拿走。现在合肥土拍规则调整，取消地价限制和摇号政策，恢复开发商举牌，价高者得，合肥土地市场恢复市场化了，国央企和头部民营房企又可以在合肥土地市场起到主导作用了。而成都放开限购后，和合肥一样同步土拍“价高者得”，同时取消配建和自持等条件后，预计更多市场化的房企会积极布局成都土地市场，土地市场热度很快会回暖。

地价回归市场有助信心恢复

中指研究院市场研究总监陈文静表示，8月底以来，中央及各地一系列政策密集出台，对房地产市场情绪产生积极带动，北京、上海、广州等核心城市新房销售数据在9月中下旬出现上升，政策效果有所显现，但多数城市市场热度持续性显不足，全国房地产市场销售规模整体仍处低位，土地市场低迷态势未改，仅优质地块保持一定热度。

根据中指研究院数据显示，2023年1-9月，全国300城住宅用地成交22391万平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693万平方米，同比下降49.7%；成交楼面均价7673元/平方米，同比下跌2.1%。济南、成都住宅用地成交面积同比均下降，降幅分别为19.9%、12.7%。

陈文静指出，土拍热度方面，近期优质地块尚能维持一定热度，如上海、广州均有部分地块触顶摇号，但大多数城市地块普遍底价成交，部分地块甚至流拍。短期来看，取消土地最高价限制对土地市场情绪和房地产市场均将产生一定积极影响。

陈文静认为，让地价回归市场，一定程度上有利于提振土地市场情绪，尤其是热点城市及核心片区，后续或有更多城市跟进，但当前土拍情绪扭转仍依赖销售端恢复程度，在销售尚未出现持续性、实质性转暖下，对于大多数城市而言，土拍规则调整带动市场效果或有限。成熟区域地价限制取消之后，优质地块地价或有所上涨，进而带动房价出现上涨预期，对当前“稳房价”“稳预期”亦将产生积极带动。

易居研究院研究总监严跃进也认为，房地产供求关系发生重大变化的情况下，供地政策不断宽松，有助于土地市场更加灵活，客观上地价限制取消也有助于房价限价的减少，对于房企拿地积极性增加、拿地盈利空间增大等都有积极的作用。