暴涨62%！深圳四大“妖盘”要翻身？真相来了

“认房不认贷”政策落地半个多月来，深圳二手房成交量环比大涨62%。有的业主见状火速调高挂盘价，一些曾经被投资客爆炒的楼盘似乎也蠢蠢欲动，网上随即出现谣言，认为深圳几大“妖盘”要打“翻身仗”了。

然而，中国证券报记者调研发现，2019-2021年曾被爆炒的深圳“网红盘”，多已“跌落神坛”：曾经创下价格两年涨近两倍的“妖盘”，如今价格跌超55%；曾被喊十年后“目标价”1.4亿元的44平方米“顶流”学区房，房价也已腰斩；曾是炒房客抱团重仓的“网红盘”，更是沦为“杀猪盘”……

楼市新政落地后，几大“妖盘”成交量虽有所回暖，但价格仍比“巅峰期”相距甚远，投资客销声匿迹。

业内人士认为，深圳这些“妖盘”的今昔对照，充分说明“房住不炒”政策的威力和必要。

“学位+拆迁”概念“妖盘”价格腰斩

八卦岭宿舍位于深圳市福田区，该楼盘大部分房子是30-50平方米的小户型，由于配套学位好且有拆迁概念，此前深受投资客追捧。

2019-2020年，深圳楼市迎来一波快速上涨行情，八卦岭宿舍也迎来“黄金时期”。

由于传闻知名学校“荔园系”将在周边建校，有业主一夜之间将挂盘价上调超100万元。

该楼盘二手房单价从2018年底的约5万元/平方米，涨至2020年底最高约14.5万元/平方米，两年涨近两倍。

2021年2月，深圳出台二手房参考价政策，楼市急速上涨行情冷却，此前被爆炒的楼盘开始“跌落神坛”，“老破小”首当其冲。

八卦岭宿舍周边一头部中介经纪人王奕（化名）告诉记者，该楼盘最近成交的一套29平方米房源，单价在6.5万元/平方米左右，与高峰期相比下跌超55%。

该楼盘成交也较为清淡。王奕透露，八卦岭宿舍近几个月月均成交3-4套。今年3-4月，由于前期积累的需求集中释放，该楼盘成交迎来一波行情，两个月成交约30-40套，成交单价为7.5万-8万元/平方米，但与高峰期仍相距甚远。

“之前我们这一排基本都是地产中介，现在就剩我们一家了。”王奕说。

投资客离场“爆红”小户型

同属于八卦岭片区的鹏盛村，也曾一度炙手可热。该小区与八卦岭宿舍位置与配套相近，区别在于鹏盛村没有拆迁概念。

2021年前后，鹏盛村也迎来一波行情，“巅峰期”该楼盘31平方米的楼梯房成交价曾逼近350万元，单价约11.3万元/平方米。

王奕介绍，目前31平方米户型的楼梯房最便宜的报价是200万元；电梯房则更便宜，有一套41.8平方米的房源挂盘价220万元，单价5.26万元/平方米。

“这两年行情不好，很多投资客都被套怕了。”王奕告诉记者，该楼盘由于总价偏低且配套学位好，转手相对容易，此前备受投资客青睐，近两年购买的则多是刚需。

8月30日晚，深圳住建局发布通知明确，8月31日起执行“认房不认贷”政策，即家庭成员在深圳名下无成套住房的，不论是否已利用贷款购买过住房，银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策。

谈及政策影响，王奕表示，成交量和带看量明显增加了，但价格波动不大。“政策出来后，有业主提高了挂盘价，但大部分业主没怎么变，多数业主还是想趁这个机会卖掉这边的房子置换其他区域的（房子）。”

“网红盘”变“杀猪盘”

位于南山区前海片区的诺德国际，是深圳著名的“网红盘”。该楼盘2009年开盘均价约1.2万元/平方米，此后凭借前海概念、次新花园、优质学位、高赠送等特色，价格一路上行。

2020年前后，传闻炒房团“深房理”团队重仓，该楼盘房价一路飙涨，有的小户型一年内涨超300万元。

该楼盘主力户型是48平方米、66平方米的小户型。2020年底，该楼盘48平方米户型成交总价约820万元，单价约17万元/平方米；66平方米户型成交单价约15万元/平米，价格较开盘时涨了十余倍。

但2021年2月后，随着深圳出台二手房参考价以及“深房理”被查，诺德国际沦为“杀猪盘”。

该楼盘附近的中介经纪人李明（化名）告诉记者，目前48平方米户型成交价多在520万-530万元，较高峰期跌去约300万元。“最近，还有一套48平方米的小户型成交价498万元，卖房业主之前投资多套，欠款太多急着出手，所以价格比较低。”

谈及“认房不认贷”政策影响，李明表示，新政后，带看和成交量都涨了，但反价的业主比较少。“现在的行情跟今年3、4月比还有差距，目前大部分成交房源价格低于或接近参考价，3、4月大多数成交价高于参考价。”

“顶流”学区房价格大跌

国城花园堪称深圳学区房“顶流”。该楼盘因地处名校片区——福田百花，且有双名校学位“傍身”，即便楼龄已超25年，也并不妨碍家长们热捧。

2021年前后，市场行情火热，国城花园频现天价成交。当年1月，有消息称，国城花园一处44平方米房源成交价高达1420万元，单价突破32万元/平方米。有人甚至喊出该户型十年后1.4亿元的“目标价”。

贝壳数据显示，该楼盘2011年初成交的一处房源单价为3.91万元/平方米，10年间涨了近10倍。

然而时过境迁。近期，深圳一大型地产中介平台显示，国城花园成交均价跌至15.1万元/平方米，与“巅峰期”相比，价格大跌，成交也较少。

市场逐步回暖

新房方面，近期开盘的几个新盘认筹情况不及预期，但市场整体在逐步回暖。

其中，绿景白石洲璟庭由于邻近“深圳湾超级总部基地”，商业配套优，且是深圳目前体量最大的城市旧改项目，市场关注度较高。原本吹风价约10万元/平方米，折后单价约8.2万元/平方米。

但即便打折，去化仍弱于预期。据悉，该盘一期推售住宅约1257套，入围完成冻资客户756批，9月16日开盘卖500余套，去化率约42%。

再如位于宝安区热点片区的京地海樾府，推售336套住宅，均价约7.39万元/平方米。9月15日开盘当天的销控数据显示，距离选房结束19分钟时，仍剩余190套，据此计算去化率约43%。

但总体看，利好政策频出，深圳楼市已有所回暖。据深圳贝壳研究院统计，自从深圳“认房不认贷”政策落地后，市场活跃度明显提升，其中二手房带看量环比前15天（8.15-8.29）增长74%、成交量环比增长62%。若是与去年同期对比，增幅更是超两倍。但与成交火热的2019年同期相比，实际成交量尚未达到一半水平。

深圳贝壳研究院表示，新政落地15天，二手房新增挂牌量环比增长28.1%、新增客源量环比增长28.8%，反映了在利好政策推动下，买卖双方入市更加积极，为后市成交量上行提供有效支撑。

业内人士认为，近期楼市利好政策频出，政策导向是支持刚性和改善性住房需求，“房住不炒”的基调并未改变，靠炒房获得成倍收益的时代或已过去，购房者需客观看待市场波动，按需求理性入市。